Miestne zastupiteľstvo mestskej časti Bratislava–Petržalka

Materiál na rokovanie Miestneho zastupiteľstva
mestskej časti Bratislava–Petržalka konaného
dňa 10. marca 2009

Materiál číslo: 321/2009

K bodu:	Návrh Dodatku č. 1 Zásad hospodárenia s bytmi v mestskej časti Bratislava-Petržalka__________________________________________________________

Predkladá:					Návrh uznesenia:

Juraj Kováč					Miestne zastupiteľstvo mestskej časti
1. zástupca starostu				Bratislava-Petržalka

			s c h v a ľ u j e

Prerokované:					Dodatok č. 1 Zásad hospodárenia s bytmi
v mestskej časti Bratislava-Petržalka
v miestnej rade
dňa 24.2.2009					Návrh Dodatku č. 1 v prílohe

v sociálnej a bytovej komisii MZ
dňa 4.2.2009

vo finančnej komisii MZ
dňa 23.2.2009

Spracoval:

Juraj Kováč
1. zástupca starostu

Daniela Podolayová
vedúca bytového oddelenia

Návrh

Dodatok č. 1 Zásad hospodárenia s bytmi v mestskej časti Bratislava-Petržalka schválených uznesením MZ č. 157 dňa 04. 03. 2008

Čl. 1

a)	V čl. 1 Zásad hospodárenia s bytmi v Mestskej časti Bratislava-Petržalka sa v bode č. (1) za text „upravujú postup pri prenajímaní“ dopĺňa text „a pri predlžovaní nájmu“.

b)	V čl. 4 Zásad hospodárenia s bytmi v Mestskej časti Bratislava-Petržalka sa v bode č. (1) dopĺňa nové písmeno f), ktoré znie:

„f) žiadateľ je povinný podpísať notársku zápisnicu, v ktorej sa povinná osoba zaväzuje odovzdať po skončení doby nájmu oprávnenej osobe byt v stave spôsobilom na riadne užívanie  a zároveň súhlasí s vykonateľnosťou notárskej zápisnice ako exekučného titulu.  Tento bod musí byť zapracovaný v zmluve o nájme bytu a zmluva o nájme bytu môže byť podpísaná až po podpísaní notárskej zápisnice.“.

Čl. 2

Tento Dodatok č. 1 je neoddeliteľnou súčasťou Zásad hospodárenia s bytmi v mestskej časti Bratislava-Petržalka zo dňa 04.03.2008.

Čl. 3

Tento Dodatok č. 1 nadobúda platnosť a účinnosť dňom jeho schválenia Miestnym zastupiteľstvom mestskej časti Bratislava-Petržalka.

								Milan Ftáčnik
								    starosta

Dôvodová správa

1. Legislatívny rámec

Mestská časť Bratislava – Petržalka sa pri narábaní s obecným majetkom musí riadiť zákonmi a štatútom:
•	zákon č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení
•	zákon č. 377/1990 Zb. o hlavnom meste Slovenskej republiky
•	zákon č. 138/1991 Zb. o majetku obcí
•	zákon č. 583/2004 Z.z. o rozpočtových pravidlách územnej samosprávy
•	zákon č. 64/1964 Zb. Občiansky zákonník
•	zákon č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami v znení neskorších predpisov
•	štatút hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislavy

Najdôležitejšie paragrafy týchto zákonov určujú, ako mestská časť má konať v jednotlivých prípadoch. Vo všetkých hore vymenovaných zákonoch je povinnosť hospodárenia s majetkom obce a majetkom v štátnom vlastníctve, ktorý bol obci zverený, v prospech rozvoja obce a jej občanov a ochrany a tvorby životného prostredia. Orgány obce a organizácie sú povinné majetok obce zveľaďovať, chrániť a zhodnocovať. Sú povinné najmä udržiavať a užívať majetok, chrániť majetok pred poškodením, zničením, stratou alebo zneužitím, používať všetky právne prostriedky na ochranu majetku, vrátane včasného uplatňovania svojich práv alebo oprávnených záujmov pred príslušnými orgánmi, viesť majetok v účtovníctve podľa osobitného predpisu.
Zákon č. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku. Ak tento zákon neustanovuje inak, vzťahuje sa na práva a povinnosti vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov Občiansky zákonník a osobitné predpisy napr. zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Právne vzťahy k bytom a nebytovým priestorom v domoch sa spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka a osobitných predpisov, ktoré sa týkajú nehnuteľností, ak tento zákon neustanovuje inak. Byt alebo nebytový priestor v dome môže byť vo vlastníctve fyzickej osoby alebo právnickej osoby, v podielovom spoluvlastníctve fyzickej osoby alebo právnickej osoby alebo v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.

Zákon č. 64/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov §§ 663 až 716 upravujú základné práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu bytu.

§ 671
(2) Ak nie je dohodnuté alebo osobitné predpisy neustanovujú inak, platí sa nájomné z poľnohospodárskych alebo lesných pozemkov polročne pozadu 1. apríla a 1. októbra, pri ostatných nájmoch mesačne pozadu.

§ 685
(1) Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.

§ 687
(1) Prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu.
(2) Ak nájomná zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. Pojem drobných opráv a nákladov spojených s bežnou údržbou bytu upravuje osobitný predpis.

§ 696
(2) Úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo preddavok na ne sa platí s nájomným, ak sa účastníci nedohodnú alebo právny predpis neustanovuje inak.

Zánik nájmu bytu
§ 710
(1) Nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou.
(2) Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času.

Bytové náhrady
§ 712
(1) Bytovými náhradami sú náhradný byt, náhradné ubytovanie a prístrešie.
(2) Náhradným bytom je byt, ktorý svojou veľkosťou a vybavením zabezpečuje ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti.
(3) Náhradným ubytovaním je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. Byt alebo obytnú miestnosť môžu užívať viacerí nájomcovia.
(4) Prístreším je prechodné ubytovanie, najmä v spoločnej nocľahárni alebo v iných zariadeniach na to určených, 5e) a priestor na uskladnenie bytového zariadenia a ostatných vecí domácej a osobnej potreby.

Zákon č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami v znení neskorších predpisov

§ 4
Bytová náhrada pri nájme bytu na dobu určitú

Pri zániku nájmu dohodnutého na dobu určitú nájomca nemá právo na bytovú náhradu6), okrem prípadu, ak nájom bytu skončil pred uplynutím dohodnutej doby z dôvodu, že byt bez zavinenia nájomcu nie je možné ďalej užívať alebo ak ide o služobný byt alebo o byt osobitného určenia a nájomca pred jeho užívaním ukončil užívanie iného bytu.
_______________________
6) § 712 Občianskeho zákonníka

2. Ekonomický rámec

V Zásadách hospodárenia s bytmi v mestskej časti Bratislava-Petržalka miestne zastupiteľstvo určuje základné podmienky nájmu bytov. Tieto podmienky musia byť v súlade s hore uvedenými zákonmi. Tie jednoznačne ukladajú, aby prenajímateľ (mestská časť) prenajímal byty v stave spôsobilom na riadne užívanie.
V záujme stabilizovania stavu bytov mestskej časti je pre mestskú časť výhodnejšie prenajímať byty na dobu určitú, čo umožňuje aj zákon č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov. Pri dobách nájmu na dobu určitú nie je potrebné vypovedať nájom bytu v prípade neplnenia povinností vyplývajúcich z nájmu bytu, termín ukončenia nájmu bytu je dohodnutý v nájomnej zmluve a v zmysle zákon nevzniká nárok na bytovú náhradu. Nie je v záujme mestskej časti odpredávať byty, nakoľko výnos z odpredaja bytov podľa zákona č. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov je zanedbateľný s cenou bytov v trhovom prostredí. Zároveň pri odpredaji všetkých bytov nebude môcť mestská časť uspokojovať žiadateľov, ktorých evidujeme v miestnom zozname žiadateľov o nájom bytu.
V súčasnej dobe mestská časť Bratislava – Petržalka vlastní 52 bytov na Čapajevovej ul. (presťahovaní neplatiči z obecných bytov) a má zverené do správy 245 bytov na Medveďovej ul. 21 (DOS) a 580 obecných bytov v rôznych domoch po celej mestskej časti. Okrem toho má zverené do správy 63 nebytových priestorov. Byty na Medveďovej a Čapajevovej sa nemôžu predávať nájomcom podľa zákona č. 182/1993 Z.z..
Súčasná hodnota ostatných 580 bytov v prípade predaja podľa zákona č. 182/1993 Z.z. by bola 673,8 tis. € (20,3 mil. Sk) pri priemernej hodnote jedného bytu aj s pozemkom 1 162 € (35 tis. Sk). V prípade, že by nadobúdatelia bytov zaplatili v hotovosti, tak sa cena znižuje na polovicu a zapisuje sa 10 ročné bremeno na kataster ohľadom ďalšieho predaja bytu. Výnos z predaja bytov patrí mestskej časti a výnos z predaja pozemkov a nebytových priestorov sa delí medzi mesto a mestskú časť v pomere 55% a 45%. Sumárny výnos z predaja všetkých 580 bytov aj s pozemkami by tak pre mestskú časť bol vo výške 244,3 tis. € (7,36 mil. Sk).
Na druhej strane je trhová hodnota 580 obecných bytov 46,2 mil. € (1 392 mil. Sk) pri priemernej cene 79,6 tis. € (2,4 mil. Sk) za jeden byt. V prípade zrušenia tých častí zákona č. 182/1993 Z.z., ktoré hovoria o predaji bytu za zostatkovú cenu z obstarávacej ceny bytu, by bol výnos z predaja 580 bytov cca 46,2 mil. € (1,4 miliardy Sk).
Pri diverzifikácií príjmov mestskej časti aj nájomné za byty predstavuje čiastku, ktorá sa dá využiť v prospech obyvateľov Petržalky. Jedinou podmienkou príjmu je nemať neplatičov nájomného a plnení poskytovaných s užívaním bytu.
Po zaniknutí príspevkovej organizácie BP Petržalka je nutné, aby sa s pohľadávkami, ktoré vznikli a vznikajú zaoberalo miestne zastupiteľstvo a prijalo účinné opatrenia, ktoré zlikvidujú staré pohľadávky a zamedzia vznik nových.

3. Riešenie žiadostí o nájom obecných bytov

V miestnom zozname žiadateľov o nájom bytu a žiadateľov o nájom náhradného bytu evidujeme ku dňu 27. 10. 2008 1425 žiadostí. V miestnom zozname žiadateľov o nájom bytu v DOS evidujeme 3 žiadosti.
Žiadosti o nájom bytu v DOS sú riešené priebežne. V súčasnosti sú žiadosti o nájom bytu v DOS riešené v roku podania žiadosti.
Žiadosti o nájom obecného bytu sú riešené bytmi, ktoré sa uvoľnia na základe súdneho rozhodnutia.
Ročne je vyriešených priemerne 25 žiadostí o nájom obecného bytu. Žiadosti o nájom náhradného bytu po rozvode manželov neriešime v súčasnej dobe vôbec, žiadosti o nájom náhradného bytu /z dôvodu neplatenia/ riešime bytmi na Čapajevovej ul. č. 3.
Obecné byty uvoľnené na základe súdneho rozhodnutia sú zaťažené pohľadávkami, ktoré spôsobili predchádzajúci užívatelia bytu. Celková suma pohľadávok ku dňu 30. 09. 2008 predstavuje výšku  54 942 000,-Sk.
K 31. 12. 2008  má mestská časť k dispozícii 10 uvoľnených bytov po neplatičoch, za tieto byty je mestská časť povinná uhrádzať prostriedky do fondu prevádzky, údržby  a opráv ako aj do fondu služieb. Príjem za nájomné z dôvodu, že byty nemajú nájomcu, mestská časť nemá.
V prípade prenajímania bytov na dobu určitú bez možnosti zmeny doby nájmu na dobu neurčitú mestská časť vytvorí bytový fond pre žiadateľov o nájom bytu odkázaných na pomoc mestskej časti pri riešení bytovej otázky.
V prípade nájmu bytu na dobu určitú nie je potrebné dávať výpoveď nájmu bytu pri neplnení povinností vyplývajúcich z nájmu bytu, čím  sa skráti čas konania voči užívateľovi bytu, ktorý si riadne neplní povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu.
V zmysle ust. § 16 ods. (1) zákona č. 182/1993 NR SR o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas. V takomto prípade sa znížia finančné príjmy do fondu rozvoja bývania. Taktiež je potrebné poukázať na skutočnosť, že nájomné  obecných bytov je predpisované v súlade s Opatrením Ministerstva financií Slovenskej republiky z 23. apríla 2008 č. 01/R/2008, o regulácii cien nájmu bytov. Vlastníci bytov  platia do fondu prevádzky, údržby a opráv  a za správu. Tieto položky za obecné byty uhrádza mestská časť z vybratého nájomného. Výšku fondu prevádzky, údržby a opráv určujú vlastníci bytov. V praxi dochádza k prípadom, že platby do fondu prevádzky, údržby a opráv sú vyššie ako predpísané regulované nájomné. V budúcnosti je reálny predpoklad, že vlastníci budú fond prevádzky, údržby a opráv zvyšovať. Obecné byty sú vždy v menšine oproti bytom v osobnom vlastníctve.
Vzhľadom k uvedenému navrhujeme Dodatok č. 1 Zásad hospodárenia s bytmi v Mestskej časti Bratislava-Petržalka.

4. Výhody navrhovaného riešenia:

•	rýchlejšie a efektívnejšie vymáhanie pohľadávok
•	efektívnejšie využívanie bytového fondu mestskej časti žiadateľmi o nájom obecného bytu
•	po určitom čase zníženie počtu neplatičov

Stanovisko sociálnej a bytovej komisie k bodu

Návrh Dodatku č. 1 Zásad hospodárenia s bytmi v mestskej časti Bratislava-Petržalka

Prítomní:	Anna Sotníková,  Oľga Adamčiaková, Michal Novota, Viera Palková, Dušan Smolka, Helena Stachová, Elena Králiková, Radoslav Stuhl

Členovia komisie sa oboznámili s materiálom návrh Dodatku č. 1 Zásad hospodárenia s bytmi v mestskej časti Bratislava-Petržalka a zaujali 
s t a n o v i s k o:
sociálna a bytová komisia berie materiál na vedomie a odporúča materiál prerokovať na zasadnutí miestnej rady po prerokovaní v poslaneckých kluboch.
Prítomní :  8
Hlasovanie  :           za                              proti                     zdržal sa
                                 8                                 0                              0

Anna Sotníková, v.r.
predseda

V Bratislave, dňa 4.2.2009
Zapísala: Daniela Podolayová

Stanovisko
finančnej komisie pri miestnom zastupiteľstve Bratislava-Petržalka zo dňa 23.2.2009

Prítomní:	Mgr. Belohorec, Ing. Vermeš, MUDr. Janota PhD. CSc, Ing. Plšek,
Ing. Weissensteiner, Ing. Hanák, Ing. Števove, Ing. Kocka

Neprítomní:	Mgr. Bakerová-Dragúňová

K bodu:
Návrh dodatku č.1 Zásad hospodárenia s bytmi
Stanovisko:
Finančná komisia doporučuje miestnej rade predložiť uvedený materiál na rokovanie miestneho zastupiteľstva.

Hlasovanie:
Prítomní : 8
Za           : 8
Proti        : 0
Zdržal sa : 0
Mgr. Michal Belohorec v.r.
predseda FK

V Bratislave 23.2.2009
Za správnosť: Ing. Lukáček